不動産売却 業者選びのコツ
皆様こんにちは！不動産営業マンが書くコラムへようこそ！アイエー住宅販売狭山支店です。
１１月に入っても寒暖の差が激しい日々が続いていますね。体調など崩さぬようご自愛ください。
さて、本日は不動産を売却する際の業者選びについてお話したいと思います。
AIで「不動産 売却 業者選び」などと検索をすると以下のような結果が表示されます。
「不動産売却の実績が豊富」「営業担当者の対応が優れている」「物件と同じ地域に営業店がある」「インターネット広告にも力を入れている」「不動産の査定額に根拠がある」「不動産会社にも種類と得意分野がある」「大手か中小か、よりも提案内容に注目」「媒介契約の種類も大切」
・大手業者であれば集客力や販売力がある程度安定しているため安心感がありますが、一方で地域密着型で運営年数が長い業者は、地域特有の事情に精通している可能性があります。
・地方のエリアにある家の売却は中小の不動産会社の方が向いてきます。需要が都市部に比べて低い地方のエリアであれば、いかに買い手を探してくるかが成功のカギです。
・特に古い物件や狭い土地などの売れにくい物件の売却を考えている場合は、アドバイス力がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
確かに・・その通りです。不動産営業マンから見ても納得・・
ですが、今回はそれに加えて「査定サイトから依頼をした場合の業者選び」に絞って、業者の視点から実際に物件を売り出すまでの基本的な流れとご注意点を少しお話します。以下、査定サイト登録から物件公開までの簡単なフローになります。
査定サイトから依頼をした場合の業者選び
①査定サイトから査定依頼をする
この時点で数日間数社の業者様からお電話が来ますフィーリングの合う営業マン数人に絞って面談しましょう！
数人に絞る理由は・・
「買取」では無く、「仲介」で販売をする場合で、且つ専属或いは専任媒介で委任契約を締結する場合、レインズへの登録が業者側の義務となります。成約価格に大きな差が無いのが現実ですので、あまり多くの業者に査定を依頼してもご依頼者様の手間と時間的な負担が増え、その労力に見合う効果が得られない可能性が高いです。また、査定が高いから高く売れるわけではないことも認識しておいた方が良いでしょう。
仲介での物件の売却には、できることすべてをコツコツ積み重ね取り組むことが重要で、ウルトラC的な販売方法はありません。依頼を受けたいからと無意味に査定額を高く提示したり、「うちに任せていただければ高く売れます」「今、紹介できるお客様がいます（本当ならいいのですが・・）」等のオーバートークの多い営業マンには要注意です。
「買取」なら沢山の業者に声を掛けて、買取額が高い業者に販売すれば良いのですが、「仲介」の場合は、そう単純ではありません。相場よりも高すぎる価格で売りに出しても（少し高いはOKです）、最終的には相場まで価格を下げることになり、売却成立までの時間にロスが発生します。
また、その間に相場に近い価格なら購入した可能性のある購入者まで逃している場合もあり、お客様にとってメリットはほぼありません。現実的な正しい査定を行う業者を選びましょう。
その他、物件の写真をきれいに撮る・図面をきれいに作る・ポスティングを行う・入念な物件調査を行う・遺品整理・相続登記・測量や解体などがある場合には手際よく段取りやアドバイスをしてくれる・・・などなど。
物件売却のための取り組みは営業マンの裁量によるところが大きく、どの会社に依頼するか？より、誰に頼むか？も重要です。
②売却を依頼する業者が決まったら・・
REINSレインズ（不動産会社専用の流通機構）に登録
同時期に物件をネット広告・チラシ・HPなどに掲載し販売活動が開始されます
レインズに掲載すると・・
全国の不動産業者がご依頼者の物件情報にアクセスすることが可能となり、各業者様が広告宣伝を手伝ってくれたり、お客様を紹介してくれるシステムです。つまり、早く広く他業者様にも情報を公開し、積極的に広告の掲載を行っていただき、物件の露出を多くすることに加え、どれだけ沢山のお客様に物件をご紹介いただくかが最重要となります。
※依頼した不動産業者が客付けを行った場合には、買主様からも仲介手数料を貰える為、他業者が客付けを行い難い状況を作り、自社のみで客付けを行おうとする悪質な業者も稀にですが見かけますのでご注意ください。
具体的には・・
※レインズ画面
残念ながら一般の方が閲覧することはできないのですが、
長期間「申込あり」とし、他業者が客付けをできないようにしている例（もちろん禁止行為です）
※業者間販売図面の一部
特別な理由無く広告掲載を禁止、或いは制限する業者が存在します。また、掲載不可の記載が無くても、電話等で広告掲載の承諾をいただく際に掲載を断る業者もあります。
上記の二つの例は代表的で影響が大きいものになりますので、このようなことがあるのか？ということは担当の営業マンに確認した上で委任契約を締結しましょう。（この時点では口頭での確認しかできませんが、後に確認する方法もあります。今回は長くなってしまいますので、それはまたの機会に）
査定サイトから依頼をした場合の業者選びまとめ
ここまで、査定の依頼から物件の売り出しまでの簡単な流れとなります。
もっと詳しくしりたい！という方は、お電話でお問合せいただいてもかまいません。
今回は以上になります。最後までお読みいただきありがとうございました。
もちろん、弊社でも査定のご依頼は随時受け付けておりますのでお気軽にお申し付けください。
また、古家や相続物件などの処分・現金化にお悩みの方も何なりとご相談ください。
ではまた。
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