この記事では、都市計画法34条11号と既存宅地について説明していきたいと思います。市街化調整区域については別の記事でもご説明させて頂いておりますが改めまして簡単におさらいしていきたいと思います。
更新情報
・2020年4月30日：「都市計画法34条11号」の説明を追加しました
住宅を建築可能な土地、建築不可能な土地。
土地は大きなくくりで「市街化区域」「市街化調整区域」と２つの区分に分けられています。各市区町村が「市街化」を促進したい地域と「市街化」を抑制したい地域に線引きを行った区域の事です。川越市では昭和45年8月25日から現在に至るまで「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けてきました。「市街化区域」は文字通り「市街化を促進」したい地域ですので住宅の建築は「可能」な土地となっています。「市街化調整区域」は「市街化を抑制」したい地域ですので住宅の建築は「不可」の地域となっています。
しかし、「市街化調整区域」には住宅を建築する事を可能にする「例外」を設けた法令が存在します。ここでは「埼玉県川越市」を例に説明をさせて頂きますが各市区町村により法令の内容は異るため、法令の細かな条件は各市区町村の役場にお問い合わせいただく事をお勧め致します。そして、その各市区町村で定められた法令の指定する条件を満たした場合は例外として「市街化調整区域」に住宅の建築が可能となります。
その法令が「都市計画法34条11号」や「都市計画法34条12号」となります。
「都市計画法34条11号」とは
市街化調整区域の中でも一定の集落を形成しており主要の道路や排水施設がほとんど整備された区域を指定することにより、住宅や小規模店舗（延床面積150ｍ²）などが立地可能となる区域のことです。
市街化調整区域では、建築物の建築等が厳しく制限されていますが、11号区域の指定区域内では以下の条件を満たす場合に住宅等の建築が可能となります。
➀親族要件がなく、誰でも建築が可能
②自己用住宅に加え、非自己用住宅（長屋や建売分譲）の建築が可能
③原則として、平成18年9月1日より前から登記地目が「宅地」である事が必要
④別途、技術基準(道路幅員や排水)あり
「都市計画法34条12号」については下記をご覧ください。
市街化調整区域 / 建築許可・開発・該当者について（例:川越市)
上記記事の内容の通り「都市計画法34条12号」に住宅を建築するのには一筋縄ではいかない条件に該当する必要があります。ですが、今回ご紹介する「都市計画法34条11号」や「既存宅地」は、原則として「誰にでも住宅の建築が可能」な市街化調整区域という土地となります。市街化調整区域なのに「誰にでも建築が可能？」と言う内容を今回の記事ではご説明していきたいと思います。
誰にでも住宅の建築が可能な市街化調整区域(例:川越市)
まず始めに。川越市では平成23年9月31日までに市街化調整区域34条11号という法令は廃止となりました。よって現在の川越市では34条11号によって新たに建築許可を取得する事は不可能となっております。
では、なぜ？今回この様な記事を記述しているか？を説明していきたいと思います。
理由１：法令が施行されていた期間に34条11号にて建築許可を取得していた土地がまだ市場には出回らず眠っている場合がある。※新たな許可は取れないが、既に許可を取得済みの土地が存在している。
理由２：法令が施行されていた期間に34条11号で建築許可を取得し販売された土地や、建物付き土地が中古物件として売り出される場合がある。
理由３：川越市は34条11号を廃止したが、未だ施行中の市区町村もある為。
よって、まだまだ34条11号の土地を手に入れる事は不可能ではないと言う理由から34条11号についての知識をつけられる記事を記述させて頂いております。ですが、なぜわざわざ狭き条件をクリアしなければ手に入れる事の出来ない土地を紹介しているか？と言うと。理由は、34条12号と同じです。
「安く、広く、美しい」土地を手に入れられるからです。
良い事だけではありませんので下記にメリットデメリットをまとめます。
34条11号のメリット
・市街化調整区域などで最低敷地面積が200㎡
・誰でも建築可能。
・資産価値がほかの調整区域と比べて高い。
・市街化よりも坪単価が安い。
34条11号のデメリット
・12号物件より価格が高い。
・市街化調整区域なのでライフラインの整備が必要な場合がある。
・市街化調整区域なので駅から距離がある場合がある。
34条12号含め、34条11号も市街化調整区に住宅を建築可能な法令となり、メリットデメリットもほとんど一緒という事ですね。一つだけ大きく違うのは誰でも建築可能という事ですね。そして、この「誰にでも建築可能」と言うポイントが生み出す商品が市場に出回る事があります。その点につきましても少しだけ触れたいと思います。
市街化調整区域に建てられた「建売 一戸建て住宅」
「誰にでも建築可能な市街化調整区域」と言う事はハウスメーカーが建築する事も可能です
上記物件も市街化調整区域に建てられた建売住宅となります。この様に、市街化調整区域の利点を生かした建売り住宅を手に入れるチャンスもございます。川越では34条11号の物件を求めて探し回っている方も、未だ数多く居られます。しかしながら、不動産会社で抱えている在庫はほとんど皆無であり一般の方が売りに出すのを待っている状況です。もし売りに出されても探している方が多数いる為に即売れてしまうのが実情です。よって、34条11号の物件と言うのは非常にレアな存在という事になります。現在売り出し中の川越市萱沼の建売住宅も是非一度足を運んでご覧になってみて頂けたら幸いです。一般的な建売り住宅の約２倍の土地の広さ、２台以上の駐車場に広い庭。是非見比べて頂ければと思います。
例外：既存宅地
34条11号、34条12号の法令をの他にもう一つだけ市街化調整区域の中でも誰でも建てられる土地があります。 それが既存宅地と言われる土地です。 昭和45年8月25日以前から今現在まで市街化調整区域であるが地目が宅地という土地の場合、建築許可を取る事が可能です。要するには、市街化調整区域に昔から家が建っている土地に建て替えの許可を取得可能。と言うイメージです。
この既存宅地もなかなか市場に出回る事がありませんが、調整区域のメリットを存分継承した土地となっています。また既存宅地の場合は、以前に家が建っていたという所からライフラインが整っている場合があると言うメリットもあります。どちらにしても、これもまた非常に希少価値の高い土地となります。
最後に
土地探しを始めると始めにぶつかる壁、市街化調整区域。その疑問を少しでも解決出来たら幸いです。しかしながらパソコン、スマホ越しにご提供できる情報には限りがございます。本気で悩んだ際は迷わず、土地のプロフェッショナル「アイエー住宅販売」にご相談下さい。お客様の疑問を親身になり解決し、最高の物件をご紹介できる様に尽力致します。皆様の不動産探しが良いものになります様に。
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