建ぺい率・容積率とは？計算方法と注意点

みなさんこんにちは。新入社員の萩原です。

今回は、物件のチラシやサイトなどを見ていると必ず1度は目にする「建ぺい率・容積率」についてご説明していきます。
今まで見たことはあったがスルーしてきた方々、これがどれだけ重要なことなのかがわかって頂けたら幸いです。
それではよろしくお願いします！

建ぺい率とは

建ぺい率とは、建物を建てる敷地（土地）面積に対して、真上から見た時の建物面積の割合のことです。（水平投影面積で表されます）
※もし1階よりも2階の面積の方が広ければ2階の面積が基準となります。
簡単に言うと、土地に対してどのくらいの広さの面積の建物を建てられるかということです。

なぜ建ぺい率があるのかというと、敷地ギリギリまで建物を建てると火災時の延焼や避難、消火に弊害が起こり安全性が下がるといった点や、クーラーの室外機や自転車、物干しなどの外に置く物のスペースがなくなってしまうからです。

また、その地域が防火地域内で、建物も耐火建築の場合には建ぺい率が10％増加されます。（同一敷地内に複数の建物があり、その中に耐火建築ではないものが含まれている場合には緩和されません）
他にも、街区の角にある敷地、いわゆる角地に家を建てる場合、条件を満たしていれば建ぺい率が10％増加される可能性があります。

計算方法と注意点

建物面積（ｍ²）/敷地面積（ｍ²）×100=建ぺい率（％）

このような計算方法になりますが、実際は自ら注文住宅や立て直しをする方は土地の面積と建ぺい率だけを見て、どのくらいの面積の建物が建てられるのかを逆算できなければなりません。

例）土地面積200ｍ²、建ぺい率60％の土地、又は中古戸建を購入したとします。
この場合は200ｍ²の60％となるので、120ｍ²の建物が建てられるということになります。

200（土地面積/ｍ²）×60（建ぺい率/％）÷100＝120（建築可能面積/ｍ²）

このような計算式になります。
（そのまま計算できるのであれば、200の60％です。）

容積率とは

容積率とは、建物を建てる敷地（土地）面積に対して延床面積の割合のことです。
※延床面積とは各階の床面積を合計した面積のことです。
簡単に言うと、土地に対して何階建ての建物を建てられるかということです。

なぜ容積率があるのかというと、延床面積が自由だとその分人口密度が増えてしまい、それにより下水や周辺道路などの限られたインフラを共有するのが困難になるのを防ぐため、人口をコントロールします。また、隣地にいきなり高層の建物が建たれてしまっては陽当りや風通しが害される住宅もあります。

容積率はうまく設計すれば算入されずに広く建てられる隠ポイントがあります。
それは、吹き抜け、2ｍ以内のベランダ（バルコニー）、高さ1.4ｍ以内のロフト（屋根裏収納）、建物全体の1/5に収まる車庫（ガレージ）これらはしっかりと条件を満たしていれば容積率には算入されません。

計算方法と注意点

延床面積（ｍ²）/敷地面積（ｍ²）×100=容積率（％）

容積率も建ぺい率と同様、自ら注文住宅や立て直しをする方は逆算が必要です。

例）土地面積200ｍ²、容積率110％の土地を購入したとします。
この場合は200ｍ²の100％となるので、200ｍ²の延床面積ということです。

200（土地面積/ｍ²）×100（容積率/％）÷100＝200（延床面積/ｍ²）

このような計算式になります。
（そのまま計算できるのであれば、200の100％です。）
そして、延床面積200ｍ²は、1階100ｍ²2階100ｍ²や1階120ｍ²2階80ｍ²などのように合計で200ｍ²を超えなければ階を分けることが可能です。

また、このように容積率だけで計算することもできますが、建物を建てる際に計算する場合は必ず建ぺい率も同時に計算しなければなりません。
容積率だけ割り出したとしても、1階、2階の広さが異なる場合、広くしたい階の面積は建ぺい率で割り出した建築可能面積で決まるので、建築可能面積がわからないと、まず基準となるその階はどこまで広げていいのか、別の階の面積、何階建てにできるのか、すべてを決められないからです。
総合的な延床面積を知りたい場合は容積率の計算だけでわかりますが、建物を建てる場合には建ぺい率から計算するということを注意しましょう。

例）土地面積200ｍ²、建ぺい率60％、容積率100％の土地を購入した場合、建ぺい率は120ｍ²、容積率は200ｍ²なので、どの階でもいいですが最大で1つの階が120ｍ²で他の階が80ｍ²又は50ｍ²30ｍ²という風に分配できます。

最後に

土地が広いからといって大きな建物を建てたれるとは限りません。
もちろん元々の土地が広大であれば同じ建ぺい率・容積率でも大きな建物が建てられますが、言い方を変えれば建ぺい率・容積率があまりにも低ければそこより狭い土地の建物よりも小さい建物にもなってしまうこともあるということです。
結論、土地が広かろうが狭かろうが建ぺい率・容積率の割合次第で建物の大きさは変わってきます。

建ぺい率・容積率以外にも制限がある

建物を建てる際に、「斜線制限」、「絶対高さの制限」、「日影規制」、「高度区域制限」などの制限もあります。これらの制限と建ぺい率・容積率が組み合わされてしまうと、最終的には建ぺい率・容積率の上限まで使えない可能性があるので注意しましょう。