接道義務とは?セットバックが必要な土地

みなさんこんにちは。
私は今猛烈に落ち込んでおります・・・
なぜこんなに落ち込んでいるかというと、皆さんもご存知かと思いますが、今年の甲子園が中止になってしまったんですよね(>_<)
毎年テレビで見ていて今年も楽しみにしていました。高校生の頃には全校応援で阪神甲子園球場に行って白熱した記憶が今でも思い出せます。ですが、観戦者よりも選手たちの方が悔しいに決まってます。
私たちには、中止の取り下げを待つ事しかできませんね。

さぁ、気を取り直して!
今回は土地に建物を建てる時の道路との接道義務を始め、その接道義務から発生するセットバックについて、その土地に建てられる建物の面積の割合のご説明をしてきたいと思います。よろしくお願いいたします。

「道路」となる条件(建築基準法)

まず、「道路」とは、幅員4m以上、特定行政庁が指定した区域は幅員6m以上と建築基準法で定められています。また他にも様々な種類があります。

建築基準法にはどんなものがあるのか、ご紹介していきます。

「建築基準法第42条」の種類について

・第42条1項1号
道路法による道路(国道、都道府県道、市道、町道、村道等)で幅員4m以上のもの。

・第42条1項2号
都市計画法や土地区画整理法、都市再開発法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの。

・第42条1項3号
建築基準法施行時(昭和25年1950年11月23日)に幅員4m以上あったもの。

・第42条1項4号
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などで事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

・第42条1項5号
他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁が道路位置指定を受けたもの。

・第42条2項
建築基準法施行時又は都市計画区域への編入時点で既に建築物が建ち並んでいる幅員4m(1.8m以上)未満の道で特定行政庁が指定したものは第42条1項の道路とみなし、その中心からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなします。

(2項道路、みなし道路)
※接道義務に定められた「幅員4m以上」の要件を満たしていませんが道路の両側の敷地でそれぞれ道路中心線から2mのラインまで敷地後退(セットバック)をして将来的に4mの幅員を確保することを前提に「道路とみなす」ものです。
後退した部分の土地は建ぺい率・容積率の計算上敷地面積に算入されません。

これらの条件どれにも該当していないものは、「道路」として扱われません。

「私道」と「公道」を解説

「私道」:個人や企業、団体が所有し管理します。
「公道」:国や地方公共団体、自治体によって所有し管理されています。

「公道」は一般的な交通のために使われる道路ですが、「私道」はその道路に面している土地の利用を目的として造った道路なので、少し複雑なものです。

例えば、一辺が公道に面した大きな土地を4人で十字に均等に分譲するとします。その場合、奥の2人は公道に面しておらず公道に出ることができません。いわゆる袋地のような状態です。それを避けるために公道に面している2人の土地を各2m以上利用し、私道にすることによって奥の2人はその私道を利用し、公道に出られるという方法です。この分譲地ではそれぞれに土地面積1/4ずつ私道持分があり4世帯の共有物となります。

また、「旗竿地」といって旗付きの竿のような形をした土地で、竿の部分を私道にして公道に出るといった土地もあります。

接道義務とは?

_

接道義務とは、建物の敷地において、上記でも説明したように幅員4m以上、特定行政庁が指定した区域は幅員6m以上の「道路」に、2m以上接した敷地(土地)でなければならないという決まりのことです。

そしてなぜ接道義務があるのかというと、地域の住民の方々の安全を確保し、快適な生活を送ってもらうためにあります。
4mの道路は例えば火災や事故が起こった時に、消防車や救急車がスムーズに入ってこられる為の最低限の幅です。そして2mの接地とは、人と人がぶつからずにすれ違うのに最低限の幅です。

道路の幅が4m未満ならセットバック

建物を建てようとしている敷地に接している道路の幅が元々4m未満の場合はセットバックという方法を使います。
このセットバックというのは、道路の向かいが住宅だった場合、道路の中心線から水平で2mの位置まで後退させ建物を建てなければならなというものです。

例えば、道路の幅が3mだった場合、中心線まで1.5mとなります。2mにするためには0.5m後退させて建物を建てなければなりません。※この場合、道路の向かいの住宅も0.5mセットバックをします。

「建ぺい率」と「容積率」も重要

土地や一戸建てを購入するとき、この2つは必ず記載されており、自分で決めて建て直したい方や注文住宅を希望する方にはとても大事なことです。

「建ぺい率」:土地の面積のどれくらいまでの広さを建物に使用できるかという割合
例)敷地面積が100m²で建ぺい率が50%の場合、50m²まで面積の建物を建てることができます。

「容積率」:建物の延床面積が土地の面積のどのくらいまで可能かという割合
例)敷地面積が100m²で容積率が75%の場合、75m²までの延床面積が可能なので、1階が50m²、2階が25m²というような建物が建てられます。

「建ぺい率」と「容積率」どちらか片方の規定を守ればいいというものではありません。両方の割合を守りつつ、うまく組み合わせていくということになります。

最後に

土地を買い購入し注文住宅を建てたり、中古戸建を購入し建物を再建築したりしたい場合には、「接道義務」は守られているのか、「セットバック」は必要か、「建ぺい率」「容積率」はその土地で理想の建物が建てられる割合なのか。

理想の建物を建てるためには、この全てを把握し、しっかりと計算しなければなりません。

お問い合わせ、資料請求、見学のお申し込みはこちらから

お電話からのご予約・お問い合わせ

川越本店

TEL.049-265-3631 営業時間:9:00~18:00 定休日 毎週水曜/夏季/年末年始
Fudousan Plugin Ver.6.0.2