不動産の権利関係　について債務不履行・損害賠償

こんにちは。アイエー住宅販売狭山支店、営業の朴です。

真冬も少しずつ過ぎていて、春が訪れて来そうな天気になっていますね。
気温も上がってきていて、昼間は風が吹いていてもそこまで寒くないなと感じています。

私は今の時期の気温は好きですが、これから（進行中かもしれませんが、、、）の花粉の時期がつらくて、少し心配をしています。

私は中国の出身で、来日する前までは花粉症の存在も知らなかったのですが、来日３年目で花粉症になってしまいました。最初は目がかゆいぐらいでしたが、今は目・鼻・喉がつらいです。何かの対策はないでしょうか。いい情報あったら是非教えて頂きたいです。

最近弊社の取引案件で一つ個人的にいい経験をしたと思い、ぜひ皆さまと共有したいと思い、本日はその内容をご紹介いたします。

 

不動産の権利関係・債務不履行

まず債務不履行とは債務（借金）を履行しない。履行は実行という意味なので借金を返さないというような感じです。簡単に言えば契約違反ですね。この債務不履行には次の２種類があります。１つは履行不能というものです。これは借金の履行ができなくなったという場合の事をいいます。２つ目は履行遅滞です。履行遅滞は文字通りで、借金の履行が遅れた場合の事をいいます。

不動産・債務不履行〜いつから履行遅滞になるのか

履行遅滞を少しわかりやすく書かせていただきます。たとえば、ＡさんとＢさんがいます。ＡさんがＢさんに財布を２万円で売る約束をしたとします。代金と引き換えに５月２１日に財布を引渡すとしました。Ｂさんは５月２１日に２万円持ってきましたが、Ａさんは財布を忘れました。この場合Ａさんは債務不履行になるでしょうか。これはしっかり履行遅滞となります。期日を決めていて、その約束の日をＡさんが忘れていたのでＡさんの過失になりますから履行遅滞となります。また履行遅滞には２つあります。不確定期限のある債務というのと、確定期限の定めのない債務というものがあります。先ほどの例は、履行期日が決まっているので確定期限といいます。そしてこの確定期限はその期日を過ぎたら履行遅滞になります。逆に不確定期限とは、たとえばＣさんの父親が死んだら財布を引渡す。このようにいつくるか期日が定まっていない場合をいいます。この場合は債務者が期限到来を知った時から履行遅滞となります。

不動産の権利関係・損害賠償請求

債務不履行に対して債権者のとることのできる手段としましては、まず損害賠償請求と解除の２つがあります。またこの２つのどちらか一方ではなく、両方とも主張できます。債務不履行によって損害が出た場合は、その損害賠償を請求することはできますよね。これプラス契約を解除もすることができます。

不動産での債務不履行の場合・損害賠償額の予定

損害賠償額をめぐって両者の意見が食い違ったり、損害額の証明が難しかったりするので面倒です。そこであらかじめトラブルに備えて２０万を損害賠償額とする。というように損害賠償額の予定を定めておくことができます。この損害賠償額の予定で決めた場合は、これは両当事者の合意によるものですから、後々裁判になって、その金額じゃ全然足りないとか、そんなに損害は大きくないだろうなどと主張しても、判決で変更されることはありません。なお、損害賠償額の予定の合意は、もともと売買契約などとは別個の契約ですから、必ずしも契約と同時に合意しておく必要はありません。何も決めていなければ実害額請求できるのでケースバイケースでやるのが一番ですね。

 

何かの取引で契約をする場合は、必ずその期日の記載があり、その期限に向けて債務の履行をしないといけないので、契約書の十分の理解が必要となります。

ちなみに、私は不動産の取引をする際は時間関係なく、お客様が完全に理解するまで、繰り返して説明をするようにしています。