～市街化区域と市街化調整区域の重要性～
皆さんこんにちは！！アイエー住宅販売川越本店 新入社員の佐藤です。
4月ももうすぐで終わりを迎え、夢にまでみたGWが迫ってきております。とてもワクワクした気持ちでたくさんの計画をされているとは思いますが、そんな中でコロナウイルスのほうも再度また流行りだしてまん延防止対策が本格的に始まりましたね。
いつまでこのような状況が続くのか、これからの日本はどうなってしまうのか非常に心配なところですが、アルコール対策だったり、マスクの着用などできる限りのことは引き続き意識してやっていきましょう。
少しでも早く収縮してくれることを願って一緒に日々頑張っていきましょう！！
さて、今回は不動産専門用語の入門的位置に値する「市街化区域」と「市街化調整区域」の重要性について書いていきたいと思います。そもそもこの２つの言葉に馴染みがない方が殆どなのではないでしょうか。
土地や住宅を探している時に、市街化区域だったり市街化調整区域といった言葉を見かけたことはないでしょうか？
その土地が安かったり、自分好みに合ったものであっても市街化区域または市街化調整区域内だった場合には、土地購入や建築に許可が必要なことや建てた家を売買する時に高く売れなかったりすることもあるのです。
〇「市街化区域」と「市街化調整区域」とは．．．
最初に、この2つはどういったものなのか、まずそちらからご紹介していきます。
市街化区域 ⇒ 市街化を活性化する地域のことで、住宅街や施設などがある市街化された区域です。また、概ね10年以内で進める区域なので、住宅なども許可なく建築することができます。
市街化調整区域 ⇒ 市街化を抑制する地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。
市街化を目的とはしていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。「お店や住宅などを積極的に作ってはいけない、田舎のままにしておくエリア」といったイメージです。
恐らく名前が似ているので、混同してしまう方がいるかと思われます。ただ、不動産調査において、最初に調査すべきなのはその不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらかにあるかなのです。なぜなら、市街化調整区域内であれば一般的に建物の建築は許されていないからです。
この2つは、どちらも都市計画法によって定められている区分です。ちなみに、東京都であれば河川敷を除き23区の土地は市街化区域ですが、郊外の農地が広がる場所の中は市街化調整区域の場所もあります。
引用：会津若松市HP
〇「非線引き区域」とは．．．
先程の二つとは正反対な区域もあります。
非線引き区域 ⇒ 市街化区域にも市街化調整区域にも区分しないエリアのことです。将来的に計画的に市街化する区域ではありますが、現時点では何も決められていないエリアになります。
一般的に非線引き区域と呼ばれていますが、２０００年に行われた都市計画法改正以前は「未線引き区域」と呼ばれていました。非線引き区域は、都市計画区域内でありながら区域区分の外にあるため、土地利用に関する規制が緩やかなのが特徴です。用途地域についても、定められている場合もあれば、定められていない場合もあります。
余談ですが、定められていない地域は「非線引き白地地域」と呼ばれます。
〇「市街化区域」と「市街化調整区域」のメリット、デメリット
次に、それぞれのメリットとデメリットを比較していきましょう。メリットを知っておけば、現時点で市街化調整区域内の購入を考えてない方でも検討するかもしれません。もちろん元々購入を考えている方にも少しでも参考になればと思います。
【メリット】
◎市街化区域
①誰でも建築することができる
⇒市街化区域は市街化を促進すべき地域であるために、誰でも建物を建築することができる。
②商業施設が発達している
⇒市街化区域は市街化が進行していることから人口も多く、尚かつ誰でも建築することができる地域であるため商業施設が発達していることが多いです。
③駅からほど近い場合がある
⇒市街化区域は人々が生活するために便利な環境が整っているため、鉄道や主要道路などが程近くに整備されている場合が多く、交通の便が良い物件が多いです。
④上下水道や電気整備が整っている
⇒市街化区域は基本的に人が住むのに適した地域が整備されているため、上下水道やガスや電気などのインフラが整っている場合がほとんどです。
⑤売却しやすい
⇒市街化区域は誰でも建築できるため、当然買い手となる対象者も多いです。
◎市街化調整区域
①のどかな環境で暮らすことができる
⇒市街化調整区域では、農林漁業などがしやすい環境となっているために豊かな農耕地帯などが広がっていることがあります。都市部からそう離れていない場所にあるにも関わらず大自然の中で生活できるという、とても魅力的な土地になっております。
②値段が安い
⇒市街化調整区域は建築するにあたり、厳しい条件が付与されていることから市街化区域に比べて安く土地を購入することができます。そのため、土地を安く仕入れてその分だけ住宅設備などをグレードアップすることができます。
③敷地が広い
⇒市街化調整区域の最低敷地面積は各自治体によって異なりますが、川越周辺ではだいたい200㎡（約60坪）程度という大きさで設定されています。市街化区域と比べると敷地面積に余裕があるため、余裕を持って建物を建築することが出来ます。
④税金が安い
⇒市街化調整区域では課税標準額が低く評価されることから、固定資産税が安く産出されます。また、将来的な都市計画プランを持たない地域であるために都市計画税もかかりません。
【デメリット】
◎市街化区域
①固定資産税が高い、都市計画税がかかる。
⇒市街化区域では、固定資産税の他にも都市計画税がかからない市街化調整区域と比べると税制面ではどうしても市街化区域の方が高くなってしまいます。
②建築費がかさむ可能性がある。
⇒市街化区域に家を建築しようとする場合、建築基準法に唄って防火性や耐震性が求められます。そのため、条件を満たすように建築しようとして、コストがかさむことがあります。
③敷地が狭いことがある。
⇒市街化調整区域に比べて、市街化区域は最低敷地面積が小さく設定されています。そのため、敷地面積が希望よりも小さくなってしまう場合があります。
④値段が高い。
⇒市街化区域は多くの方にとって需要がある土地となっているため、物件の価格が高くなりがちになってしまいます。それが標準的な値段であるといえばそうなのかもしれませんが、値段を抑えたい方には市街化調整区域の物件がおすすめです。
◎市街化調整区域
①建築できる人に制限がある。
⇒市街化調整区域に建物を建築できる人は、限られています。具体的には都市計画34条や自治体の条例で規定された人のみにしか建築許可は出ておりません。
②設備費にお金がかかることがある。
⇒市街化調整区域では上下水道、電気、ガスなどの基本的なライフラインが整っていない場合も多々あります。そのため、新たに管の延長工事をする場合などにはそこそこの出費が強いられてしまうことがあります。
③駅から離れている場合がある。
⇒市街化調整区域は特に、駅からほど遠い場所に物件があることは珍しくありません。そのため、頻繁に周辺環境を確認しておくことをおすすめします。
④売却しにくい場合がある。
⇒市街化調整区域は建築するにあたり厳しい条件が付与されている土地であるという関係上、だれでも建築できる市街化区域に比べると売却できる相手が限られています。買取業者に売却を依頼しても調整区域にあることを理由に買い取ってくれないこともあるので要注意です。
〇そもそも建てられるのか？市街化調整区域で建物を建てる方法
さて、それぞれのメリット、デメリットも分かったところでそもそも市街化調整区域には建物を建てることはできるのか疑問に思うことがあると思います。そこで、市街化調整区域でも建てることができる条件をいくつか提示したいと思います。
・法律的には、法条34条の立地基準に該当するもの。
・市街化調整区域に居住している人の日常生活のために必要な物品を販売する店舗が対象になってきます。コンビニなどが特に代表的な例になってきます。
・沿道施設である給油所のガソリンスタンドだったり、沿道施設である休憩所の道の駅や地場物産販売所などといったものになります。
・畑の真ん中にある道路沿いにガソリンスタンドや道の駅がそれにあたります。
〇市街化調整区域は、家を建てるのが非常に難しい。
実は、市街化調整区域に家を建てるというのは難しいというのはご存知でしょうか。
住宅以外でも調整区域内で建築するには、県の提案基準の指定項目に相当するものであり、この項目に対して全ての条件に合う証明を準備する必要があります。そこで、許可が下りて初めて開発の工事を行います。その次に検査を受けてから検査済証を発行して頂いてから建築確認という流れになります。ちなみに、この承認を取るまで一年近くかかることもあります。
市街化調整区域内に建てることは、原則無理と言うことを理解した上で、必ず許可が取れることを確認してから購入することをおすすめします。
都市計画法には「都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域とに線引きするという訳です。
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