市街化調整区域内の土地を有効活用～高齢者向け施設編～

みなさんこんにちは！
一部の県を除いて、やっと緊急事態宣が解除されましたね。
韓国や中国の武漢では解除後に第二波がきて再度集団感染が起こってしまいました。こうならないように、まだ気を抜かないようにしましょう！

さて今回は、市街化調整区域内の土地を有効活用して高齢者向け施設を建てる為の高齢者向け施設や市街化調整区域内に建てる注意点などのご説明をしていきます。

高齢者向け施設の種類

まずは、高齢者向け施設といっても様々な種類があるのでご紹介していきます。

「民間施設」：民間事業者が運営しています。
「公的施設」：自治体や社会福祉法人などが運営しています。

この2つの中でもまた「介護が必要」か「自立して生活できる」に分かれます。
ざっくりと4つに分類することができ、その中でもまた沢山の種類があるんです・・・
やや種類が多くてこんがらがってしまうかもしれませんが簡単に言うと、人が運営している介護有か介護無の施設と、人以外が運営している介護有か介護無の施設でその中でもサービスや住居形態の違い、要介護度のレベルが分かれ目になっています。

サービスの有無や住居形態、要介護度とは

サービスとは、食事や入浴、排せつの介助の身体介護を始め、掃除や洗濯などの生活介護、場合によってはリハビリ、場所によってはレクリエーションなどがあります。

住居形態とは、一般的な老人ホームやサービス付き高齢者住宅、シニア向け分譲マンションなどの普通の住居タイプもあります。

要介護度とは、要介護認定の審査を行い、この結果次第で介護保険支給限度額や利用できるサービスが変わってきます。要介護度には1～5のレベルがあります。

市街化調整区域内の土地で高齢者向け施設

市街化調整区域とは、開発せず活性化してはならない地域のことなので、基本的には建物を建てることが禁止されています。その地域で確実に建物として扱われる高齢者向け施設を建てることが可能なのか。
周辺住民の需要やニーズがあるかを自治体が判断し、都市計画法34条14号　市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難または著しく不適正であると開発審査会が承認したもの、に該当するので、その他の不備さえなければ建築許可が下ります。

手順としては、自治体へ事前相談→自治体へ事前協議→都市計画法34条に該当する建築物であると判定→開発審査会→都市計画法43条の許可→建築確認申請という流れです。

市街化調整区域内で建てるならサ高住がオススメ

サ高住？！？！
失礼いたしました。サービス付き高齢者住宅、通称サ高住といいます。
このサ高住とは、名前の通り介護サービスがある高齢者用の住宅です。

サ高住は国土交通省や厚生労働省が建築を推進しているので、活性化や乱開発とみなされにくく許可が下りやすいです。また、アパートやマンション経営と比べて、広い土地を必要とし、入居率は安定するので都心部から離れていたり駅から遠かったりしても問題はありません。

サ高住施設経営の注意点

➀建築基準条件
バリアフリー構造である、段差をなくし手すりを取り付け、車いすが通れるほどの広さが必要です。また各部屋には水洗トイレやシャワー室、台所、洗面所、収納スペースが取り付けられ、床面積は25m²以上でなければなりません。

②従業員の確保
状況把握サービスと生活相談サービスの設置が必須となっていて他にも食事サービスなど、その専門の知識や技術を持った者が必ずいないといけません。市街化調整区域だと人口が少ない地域が多く、そこから見つける又は市街化区域から呼んでくるといった難点があります。

③収益と利回り
老人ホームのような入居時に支払う形ではなく、アパートやマンションと同じように月々の賃料支払、または前払いの支払方法がある。その賃料はアパートやマンションの賃料よりも高く設定できます。
また、入居率の向上や、サービスの向上により賃料を上げることも可能です。

メリットデメリット

メリット
・サ高住に必要な広い土地が見つけやすい
・収益性が高い施設が多く、安定収益が得られやすい
・建築費の1/10の補助金が受けられたり保証金がもらえる
・たくさんの税制待遇を受けることができる
・相続税が70～80％程になり軽くなる
・資産価値が上がる
・社会貢献につながる

デメリット
・土地自体は安いが建物を含めると投資額が高くなる
・運営事業者がいないと経営が難しい
・従業員の確保が難しい
・法改正や制度などが変わる可能性がある
・サ高住の目的として作られたので建物なので他用途への転用が難しい