土地や住宅について少しだけ勉強会【地目・用途地域 編】
土地購入や住宅購入を検討されている方でなかなか難しいのが、不動産の専門的な土地、住宅に関する情報を理解すること。いろいろ調べても難し用語って多いですよね。決して安い買い物ではありませんから、購入するならきちんと知識をつけ、理解し納得した上で購入したいです。でも、何をどう調べたらいいかもわからない。調べたけと説明までも硬い言い回してわかりにくい。ここでは、少しでもわかりやすくお伝えできるようにご説明していきたいと思います。
地目と用途地域の違いってなに？
土地や住宅と一言で言っても都市計画があり、地目・用途地域など同じ土地でも様々な区分があるのをご存知ですか？
問合せをしてみて送ってもらった資料に記載されている地目や用途地域、何かが違うのだろうけど、何が違うのか変わりにくいですよね。見比べてみたら同じような物件でも地目や用途地域が違う。この差は何？いろいろ疑問に思うことあると思います。
土地情報の項目に記載してあるのを目にしたことがあると思いますが、この言葉の違いについて簡単にご説明します。
地目とは
登記簿に記載されている土地の形状や使用目的を表したもので、使用用途によって分類された土地の区分のこと。
注意点）登記事項証明書に記載されている地目と現況の地目は同じとは限りません。異なっている場合もあるので確認するようにしてください。
用途地域とは
建物の用途に応じて区分された地域のこと。
制限をかけずに好きなところに建物が立てれてしまったら街は大変なことになります。その場所の環境や地域を守る為にも、具体的にここの土地には住宅を建てていいよ、ここの土地には商業ビルを建てていいよ、などの建築物の用途を規制している都市計画のことです。
簡単にまとめると
地目は、土地が目的で使えるのかを表したもの。用途地域は、その土地にどんな建物が建てれるのか、または建てれないのかを表したものになります。
地目は23種類もの区分。利用目的の違いは？
地目だけで、23種類もの区分があります。地目によって利用目的が変わってきます。しかし、全てを理解するのは大変です。今回は住宅、資材置場用地、土地活用において特に押さえておくべき5項目「宅地、田、畑、山林、雑種地」について説明をします。
【宅地】
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地。家やお店が建てて利用できる土地のことです。住宅地・商業地・工業地に細分されます。
【田】
農耕地で用水を利用して耕作する土地。田んぼのことです。農業委員会、都道府県知事の許可を得て、農地転用の手続きを行えば、宅地として利用することができます。※但し、農業振興地域に指定されていたり、農地以外に転用を認めない地域、規制などあり。
【畑】
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。農作物（野菜）を栽培している土地のことです。農業委員会、都道府県知事の許可を得て、農地転用の手続きを行えば、宅地として利用することができます。※但し、農業振興地域に指定されていたり、農地以外に転用を認めない地域、規制などあり。
【山林】
耕作の方法によらないで竹林の生育する土地。簡単にまとめると、山です。
【雑種地】
どの項目にも該当しない土地。
残りの18種類はこちらです。
・塩田
・鉱泉地
・池沼（ちしょう）
・牧場
・原野
・墓地
・境内地（けいだいち）
・運河用地
・水道用地
・用悪水路
・ため池
・堤
・井溝（せいこう）
・保安林
・公衆用道路
・公園
・学校用地
・鉄道用地
用途地域の種類と目的
用途地域は12種類あります。市街化区域をどの用途で使うかを示したものになり、建物の用途、建ぺい率、容積率、土地面積の制限などにより分けられています。ここでは、種類と目的についてご説明します。
【住居地域】
第1種低層住居専用地域：低層住宅の快適な環境保護のための地域で、事務所をかねた住宅や、小規模なお店、小中学校などが建築可能。※建築の制限あり。
第2種低層住居専用地域：主として、低層住宅の快適な環境保護のための地域。第1種低層住居専用地域よりは制限の緩い低層住宅のための地域です。住宅のほかに、小中学校や150㎡までの一定のお店が建築可能。
第1種中高層住居専用地域：中高層住宅の快適な環境保護のための地域で、3階建て以上マンションが建ち並ぶ住宅市街地です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建築可能。
第2種中高層住居専用地域：主として、中高層住宅の快適な環境保護のための地域で、3階建て以上マンションが建ち並ぶ住宅市街地です。病院、大学、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建築可能。
第1種住居地域：住居の環境保護のための地域で、3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建築可能。
第2種住居地域：主として、住居の環境保護のための地域で、店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなどは建築可能。
準住居地域：道路沿いの業務において自動車関連施設などの利便と調和した住居の環境保護のための地域。
【商業地域】
近隣商業地域：近隣住民への日用品供給等の商業のための地域で、高層建築物を抑えるため、容積率の指定や、日影規制があります。住宅や店舗の他に小規模の工場も建築家のです。
商業地域：主として、商業（銀行、飲食店、百貨店、映画館など）のための地域ですが、学校、病院、ホテル、各種娯楽施設等、ほとんどの用途の建築が可能です。
【工業地域】
準工業地域：主として、環境を悪化しない工業（サービス施設、軽工場など）のための地域。住宅と工場、工場施設が混在している地域でもあります。危険性、環境悪化の原因となる可能性がない食品工場、自動車工場などの建築可能です。
工業地域：主として、工業のための地域です。どんな工場でも建築可能です。住宅やお店も建てられますが、病院、ホテル、学校などは建築できません。
工業専用地域（住居建築不可）：工業のための地域です。どんな工場での建築可能です。住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建築できません。
いかがでしたか？ぜひ、参考にしてみてください。
そのほか、【都市計画法：市街化調整区域について】
・市街化調整区域についてはこちら
・都市計画法34条11号/市街化調整区域・既存宅地（例：川越市）についてについてはこちら
・市街化調整区域/建築許可・開発・該当者（例：川越市）についてはこちら
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