市街化調整区域内の土地を有効活用しよう～資材置き場編～
日本には住みやすい街づくりのための計画があり、街づくり計画の必要のある場所のことを都市計画区域と呼びます。しかしながら土地の開発を無計画に拡大していくと、道路、公園、下水道や小中学校の建設が追いつかず、環境の悪い市街地が形成されてしまします。その為都市計画では、区域内を市街化区域と市街化調整区域に分けて管理しています。
今回は土地を有効活用していく為のお話を少ししたいと思います。
市街化区域と市街化調整区域の違いって？
都市計画区域内には市街化区域と市街化調整区域があります。簡単にご説明すると、市街化区域は地域全体をおおむね10年以内に市街化していこうと言う区域で、市街化調整区域は各市区町村で市街化を抑制すべき定められた規定に該当する場合に建築出来る可能性のある土地・区域になります。冒頭でもありましたが、土地開発を無計画に拡大していく事を防ぐため環境の良い市街地を作るために、この２種類の区域に分けているわけです。
※市街化調整区域/建築許可・開発・該当者について（例：川越市）のコラムはこちら
市街化調整区域の土地をうまく活用するためには
市街化調整区域の土地では各市区町村で定められた規定があります。場所によってはいくら土地が広くとも住宅も事務所も建築が基本禁止されています区域もあります。将来的にその地域が市街化区域に変更されれば大きな家も建築できますが、自分の土地だけ区域の指定換えをしてもらうことはまず無理な事でしょう。しかし、遊んでいる土地がある場合そのまま放置しておいても土地が高騰し、利益を得られる特殊な状況を除くとマイナスしか生まれません。しかし、マイナスを生まないために活用していく方法もあります。
市街化調整区域内の土地を資材置き場として貸す
利用していない土地を貸すことになると、たとえ賃料が安くても税負担の足しにはなるはずです。税金よりも安い地代は考えられないのでプラスになるはずです。土地を貸し出す場合にはほとんど投資を必要とせずに収入を得られます。
資材置き場は、資材の置き場所に困っている会社がないと安定的には成り立ちませんが、その代わり一時的にでも近くで開発工事が行われることになると資材や工事車両の保管に対する需要が生まれます。不確実ではありますが、地域によっては需要があるでしょう。資材置き場は資材の運搬に不都合のない道路や間口があればよく、整地も不要な場合も多くたいていの土地で貸し出せるメリットがあります。ただしこの場合、短期の使用目的であること、建物を建築しないこと等の注意を要します。建物所有を目的とする土地利用を認めると借地権が発生し、その期間は30年以上の長いものになり借地権を主張され、土地を返してもらえない事態も考えられます。しかし、屋根や壁を設けるなどの建築にならない建築物程度なら原則として設置が可能です。いずれにしても最初から建築を許さない契約にしておくことが大切です。具体的な建築計画については事前に関係行政庁に確認しておくことも必要です。
資材置き場にするには開発許可が必要？
先にも記した通り、屋根や壁を設けるなどの建築物を建てない限り、建築物または特定の工作物とはならないので開発許可は必要ありません。
コストをかけずに土地だけを貸すなら一時的な短期間の使用目的に限定した資材置き場としての賃貸も可能なのです。使う予定のない土地ならば、安い賃料でも貸すことで大きなメリットになります。税金を支払っているだけの状態から、収益物件への変化は喜ばしいものですね。
最後まで読んでいただきありがとうございます。各市区町村によって条例など異なりますので細かい詳細などについては行政にお問い合わせいただければと思います。また、土地についてお困りのことがありましたら株式会社アイエー住宅販売までお気軽にお問い合わせください。
