「不動産屋が書くコラム」 2018年08月05日

既存住宅売買瑕疵保険について

こんにちは、アイエー住宅販売です。今日は、既存住宅売買瑕疵保険についてお話ししたいと思います。これから中古住宅購入をお考えの方に役立てて頂けたらと思います。

瑕疵保険って？

住宅の特定部分の隠れた瑕疵が見つかった場合に生じる補修費用などの経済的な負担をカバーするのが、検査と保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険です。中古住宅の売買のタイプにより、主に「宅建業者販売タイプ」「個人間売買タイプ」の２種類の瑕疵保険があります。

瑕疵保険の仕組みと加入のメリット

瑕疵保険の仕組みについて

瑕疵保険の仕組みは、瑕疵保険（個人間売買タイプ）は、個人が売主となる中古住宅に、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の隠れた瑕疵が見つかった場合の損害に備える保険で、売主または買主（購入予定者を含む）から検査・保証依頼を受けた検査事業者が保険に加入をして補修等の保証（最長で引渡しから５年間）を行います。

加入した場合の売主側のメリット

売主側のメリットとしては、①売却後に保証対象となる瑕疵が見つかった場合、売主が負うべき経済的な負担を軽減できる。②瑕疵保険が付保されていれば買主へ安心感を与えることが出来る。③瑕疵保険未加入であっても、事前インスペクションを利用すれば、保険の付保が可能な住宅であることを購入検討者へアピール出来る。④事前インスペクションで検査基準に不適合と判断された場合でも、保険加入に必要な補修方法等のアドバイスを受けることが出来る等々あります。

加入した場合の買主側のメリット

買主側のメリットとしては、①第三者である検査事業者の検査合格しているに住宅なので安心感がある。②万一瑕疵が見つかっても検査事業者が保証してくれるので安心。③瑕疵保険が付保されて中古住宅であれば、住宅ローン控除など各種税制優遇の適用要件である築後年数制限が緩和されます。④万一、売主である宅建業者や検査事業者が倒産しても、買主が直接保険法人へ保険金を請求できるので安心等々あります。

瑕疵保険の対象となる住宅とは？？

瑕疵保険は、昭和５６年６月１日以降の耐震基準（いわゆる新耐震基準）等に適合している（新耐震基準に適合するよう引渡し前までに耐震改修工事が実施された住宅を含む）などの一定要件を満たす既存の住宅が対象であり、新耐震基準等への適合性については確認済証または検査済証などの書類を基に判定します。昭和５６年５月３１日以前に新築の工事に着手した住宅については、現況検査により劣化事象等が確認されない場合で、新耐震基準等に適合することが確認できる書類があれば、新耐震基準等に適合するものとして扱われます。

保険付保証明書の活用

瑕疵保険の「保険付保証明書」は、新耐震基準等に適合していない既存の住宅を取得する際の税制優遇の適用を受けるために必要な書類として利用できますが、買主が引渡しを受けた後に耐震改修工事を実施した上で瑕疵保険に加入をし、住宅ローンなどの税制優遇の適用を受けようとする場合には、以下の点に注意が必要です。①売買契約の締結後、引渡しを受ける前に瑕疵保険の契約申込みを行う事②引渡しを受けた後、居住を開始する日等までに耐震改修工事を実施して、瑕疵保険の保険付保証明書を取得する事③上記②の「居住を開始する日」は、原則として住民票の記載により確認されるため、引渡し時に新住所での所有権移転登記をしない事です。

事前インスペクション（事前現場検査）

瑕疵保険（個人間売買タイプ）では、検査事業者による保険契約申込み後にインスペクション（現場検査）を行い、保険法人が定める基準への適合状況を確認するのが通常の流れとなりますが、保険契約申込み前に事前インスペクション（事前現場検査）を実施する事も可能です。注１）検査は、保険契約締結の可否を判断する事を目的として実施されるものであり、第三者に対して住宅の性能を評価・表示、または瑕疵がないことを保証するものではありません。注２）瑕疵保険（個人間売買タイプ）は、売主と買主（購入予定者を含む）のどちらが検査・保証依頼をしてもかまいませんが、保険に加入することを前提に取引きするときには、掛かる費用を誰が負担するのか、あらかじめ決めておくことが大切です。